Vous avez décidé de vous lancer dans un investissement locatif ? N’oubliez pas qu’au-delà de la constitution de votre patrimoine pour préparer votre avenir, ce projet peut vous permettre de réduire sensiblement votre niveau d’imposition. C’est le moment de faire un point sur le dispositif Pinel et les règles à respecter pour obtenir un avantage fiscal non négligeable.
Pourquoi la loi Pinel a-t-elle vu le jour ?
Le dispositif Pinel a succédé à la loi Duflot. Il porte le nom de la ministre du Logement lors de son introduction par la loi de finances de 2015, Sylvia Pinel.
Cette loi a pour objectif d’inciter les investisseurs à acheter dans le neuf afin d’augmenter l’offre locative d’une part, mais aussi de proposer des appartements plus décents. C’est aussi une solution pour offrir des logements à un tarif abordable, un plafond de loyer est fixé selon la zone dans laquelle l’investissement est réalisé.
Ce dispositif ne s’applique pas partout en France, il a pour vocation d’augmenter les constructions dans les zones dites tendues. Cela correspond aux villes où la demande locative est plus forte que l’offre.
Les zones éligibles peuvent ainsi évoluer au fil des années, certaines villes exclues du dispositif durant quelque temps ont été réintégrées.
Le plus du Pinel, par rapport à la loi Duflot ou les autres lois de défiscalisation est la possibilité de louer votre bien aux ascendants ou descendants.
Focus sur le zonage Pinel
La zone géographique du logement va déterminer son éligibilité, mais aussi les montants définis pour les plafonds de loyers et de ressources. Plus la zone est tendue, plus les montants sont élevés.
- La zone A bis regroupe les communes d’Île-de-France.
- La zone A prend en compte l’agglomération de Paris hors zone A bis, ainsi que la Côte d’Azur, l’agglomération genevoise, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et d’autres communes dans lesquelles les prix du marché immobilier sont élevés.
- La zone B1 correspond aux grandes agglomérations ainsi que la grande couronne parisienne qui n’est pas intégrée aux zones A bis et A.
- La zone B2 correspond au centre-ville de certaines grandes agglomérations et la grande couronne de Paris qui n’est pas intégrée aux zones précédentes.
- La zone C correspond au reste du territoire français.
Bon à savoir :
Les tableaux que nous faisons apparaître plus bas dans ce guide tiennent compte de toutes les zones Pinel. Toutefois, depuis le 1er janvier 2020, les zones B2 et C ne sont plus éligibles. Cela ne signifie pas toutefois qu’elles ne seront pas réintégrées à l’avenir.
Les conditions pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel
Le logement
Aujourd’hui, les maisons sont exclues du dispositif Pinel. Votre investissement doit donc concerner un appartement qui est :
- neuf ;
- en l’état de futur achèvement.
Pour être éligible, un logement doit proposer des performances thermiques élevées :
- un logement neuf ou à construire doit être conforme à la RT 2012 ;
L’appartement doit être loué dans l’année qui suit l’achèvement des travaux ou l’acquisition.
Les plafonds de loyers en 2020
Le montant est ici celui du m² loué.
- Zone A bis - 17,43 €
- Zone A - 12,95 €
- Zone B1 - 10,44 €
- Zone B2 - 9,07 €
Le locataire
Le locataire doit faire de votre investissement locatif sa résidence principale.
D’autre part, il ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.
Les plafonds de ressources en 2020
Ces plafonds correspondent au revenu fiscal de référence du foyer fiscal à N-2 (donc 2018 pour 2020).
|
Composition du foyer fiscal |
Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
Zone C |
|
1 personne |
38 465 € |
38 465 € |
31 352 € |
28 217 € |
28 217 € |
|
1 couple |
57 489 € |
57 489 € |
41 868 € |
37 861 € |
37 861 € |
|
+ 1 personne à charge |
75 361 € |
69 105 € |
50 349 € |
45 314 € |
45 314 € |
|
+ 2 personnes à charge |
89 976 € |
82 776 € |
60 783 € |
54 705 € |
54 705 € |
|
+ 3 personnes à charge |
107 053 € |
97 991 € |
71 504 € |
64 354 € |
64 354 € |
|
+ 4 personnes à charge |
120 463 € |
110 271 € |
80 584 € |
72 526 € |
72 526 € |
|
Par personne à charge sup. |
+ 13 421 € |
+ 12 286 € |
+ 8 990 € |
+ 8 089 € |
+ 8 089 € |
Quelle réduction d’impôt pour un investissement en loi Pinel ?
Dans le cadre de votre investissement en loi Pinel, la réduction d’impôt est calculée selon la durée de votre location :
- engagement de 6 ans : 12 % ;
- engagement de 9 ans : 18 % ;
- engagement de 12 ans : 21 %.
Ce pourcentage est calculé par rapport au montant de l’acquisition. Notez que celui-ci est plafonné à 300 000 € (ou 5 500 € par m² habitable).
Prenons un exemple concret pour bien comprendre. Vous achetez un appartement 200 000 € et vous vous engagez à le louer durant 9 ans. Le montant de la réduction d’impôt est de 200 000 € x 18 % = 36 000 €, soit 4 000 € par an.
Il est important de réaliser ce calcul en amont. Si votre objectif principal est de réduire votre imposition, calculez la réduction en fonction des impôts que vous payez réellement. Inutile d’investir autant si vous ne payez que 2 000 € par an. En effet, il s’agit bien d’une réduction et non d’un crédit d’impôt, l’excédent ne vous sera pas reversé.
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